Gelbe Erläuterungsbücher. Miete. Kommentar. von Hubert Blank, Dr. Ulf P. Börstinghaus. 4., völlig neubearbeitete Auflage

Gelbe Erläuterungsbücher

Miete Kommentar von Hubert Blank, Dr. Ulf P. Börstinghaus 4., völlig neubearbeitete Auflage

Miete – Blank / Börstinghaus schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht

Verlag C.H. Beck München 2014 Verlag C.H. Beck im Internet: www.beck.de ISBN 978 3 406 62463 6

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beck-shop.de Miete Kommentar Von

Hubert Blank Richter am Landgericht a.D. und

Dr. Ulf P. Börstinghaus Richter am Amtsgericht

4., völlig neubearbeitete Auflage 2014

beck-shop.de Es haben bearbeitet: Blank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . §§ 535–556b; 560; 562–580a BGB Börstinghaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . §§ 557–559b; 561 BGB

www.beck.de ISBN 978 3 406 62463 6 © 2014 Verlag C.H. Beck oHG Wilhelmstraße 9, 80801 München Druck und Bindung: Druckerei C.H. Beck Nördlingen Wilhelmstraße 9, 80801 München Satz: Jung Crossmedia Publishing GmbH, Lahnau Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

beck-shop.de Vorwort zur 4. Auflage

Das Mietrecht hat sich in den letzten Jahren außerordentlich lebhaft entwickelt. Zum einen ist am 1.5.2013 das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) in Kraft getreten. Durch das Gesetz wurde das Recht der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich der dazugehörenden Mieterhöhungsregelungen neu gestaltet. Entgegen dem –missverständlichen- Gesetzestitel gilt ein Teil der neuen Vorschriften nicht nur für vermieteten Wohnraum, sondern auch für die Geschäftsraummiete. Des Weiteren wurde durch das MietRÄndG ein neuer Kündigungstatbestand für den Fall des Verzug des Wohnraummieters mit der Zahlung der Kaution in das BGB eingefügt. Schließlich soll durch eine Änderung des § 577a BGB ein besserer Kündigungsschutz des Mieters bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum erreicht werden. Zum anderen wird das Mietrecht nach wie vor durch eine lebhafte höchstrichterliche und instanzgerichtliche Rechtsprechung geprägt; diese ist bis etwa Herbst 2013, die Rechtsprechung des BGH bis März 2014 berücksichtigt. Für die Rechtspraxis ist die Kenntnis dieser Rechtsprechung von großer Bedeutung. Das Ziel der Kommentierung blieb unverändert. Das Buch wendet sich in erster Linie an die in der Praxis mit dem Mietrecht befassten Juristen, also an den Richter, den Rechtsanwalt, den Verbands- oder Wirtschaftsjuristen und die Rechtsberater bei den Vermieter- und Mieterverbänden. Nicht zuletzt sollen mit dem Werk aber auch die nichtjuristischen Fachleute aus der Wohnungswirtschaft angesprochen sein. Die Verfasser hoffen, dass ihre Arbeit von der genannten Zielgruppe mit Wohlwollen aufgenommen wird. Mannheim und Gelsenkirchen im Frühjahr 2014 Hubert Blank Dr. Ulf P. Börstinghaus

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Vorwort zur 4. Auflage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Literatur- und Abkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

V XI

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Titel 5. Mietvertrag, Pachtvertrag Untertitel 1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse § 535 § 536 § 536a § 536b § 536c § 536d § 537 § 538 § 539 § 540 § 541 § 542 § 543 § 544 § 545 § 546 § 546a § 547 § 548

Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels . Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme . . . . . . Während der Mietzeit auftretende Mängel, Mängelanzeige durch den Mieter . Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels . . . . Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters . . . . . . . . Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch . . . . . . . . . . . Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters . . . . . . . . Gebrauchsüberlassung an Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch . . . . . . . . . . . . . . . . . Ende des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund . . . . . . . . . . . Vertrag über mehr als dreißig Jahre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . Rückgabepflicht des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe . . . . . . . . . . . . . . Erstattung von im Voraus entrichteter Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts . . . . . . . . . . . . .

1 207 280 298 307 316 316 326 343 352 374 383 448 506 511 519 557 574 580

Untertitel 2. Mietverhältnisse über Wohnraum Kapitel 1. Allgemeine Vorschriften § 549 § 550 § 551 § 552 § 553 § 554 § 554a § 555 § 555a § 555b § 555c § 555d § 555e § 555f

Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften . . . . . . . . Form des Mietvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte . . . . . . . . . . . . . . aufgehoben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Barrierefreiheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erhaltungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Modernisierungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist . . . . . . . Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen .

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606 616 647 683 687 697 697 704 708 719 735 745 758 761

VII

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Kapitel 2. Die Miete

Unterkapitel 1. Vereinbarungen über die Miete

§ 556 § 556a § 556b § 556c

Vereinbarungen über Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht . . . . . . . Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung .

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768 872 890 910

Unterkapitel 2. Regelungen über die Miethöhe Vorbemerkung zu §§ 557–561 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz . . . . . . . . . . . § 557a Staffelmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 557b Indexmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete . . . . . . . . . . § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 558c Mietspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 558d Qualifizierter Mietspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 558e Mietdatenbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen . . . . . . . . . . § 559a Anrechnung von Drittmitteln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung § 560 Veränderungen von Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung . . . . . . .

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918 926 934 941 947 976 999 1017 1023 1031 1035 1053 1058 1069 1085

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1092 1103 1110 1117 1119

Erläuterungen vor §§ 563 bis 564 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 563a Fortsetzung mit überlebenden Mietern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 563b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung § 565 Gewerbliche Weitervermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 566 Kauf bricht nicht Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 566a Mietsicherheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 566b Vorausverfügung über die Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 566c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete . . . . . . . . . . . § 566d Aufrechnung durch den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 566e Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter . . . . . . . . . . . . . § 567 Belastung des Wohnraums durch den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 567a Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums . . . . . . . . § 567b Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber . . . . . . . . . . . . . . . . .

1121 1121 1137 1139 1146 1156 1172 1197 1205 1208 1211 1213 1214 1218 1220

Kapitel 3. Pfandrecht des Mieters § 562 § 562a § 562b § 562c § 562d

Umfang des Vermieterpfandrechts . . . . . . . . . . . . Erlöschen des Vermieterpfandrechts . . . . . . . . . . . Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch . . . . . . . . . . Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung Pfändung durch Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Kapitel 4. Wechsel der Vertragsparteien

VIII

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Kapitel 5. Beendigung des Mietverhältnisses Unterkapitel 1. Allgemeine Vorschriften

§ 568 § 569 § 570 § 571 § 572

Form und Inhalt der Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund . . . . . . . . Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum . . . . . Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

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1222 1228 1263 1265 1268

§ 573 § 573a § 573b § 573c § 573d § 574 § 574a § 574b § 574c

Ordentliche Kündigung des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erleichterte Kündigung des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Teilkündigung des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fristen der ordentlichen Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist . . . . . . . . . . . . . . . . . Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch . . . . . . . . . . . . . . . . Form und Frist des Widerspruchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen

1272 1337 1348 1355 1363 1365 1383 1390 1394

§ 575 § 575a

Zeitmietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1400 Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist . . . . . . . . . . . . . . . . . 1423

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Unterkapitel 2. Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit

Unterkapitel 3. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit

Unterkapitel 4. Werkwohnungen Vorbemerkung zu §§ 576 bis 576b . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 576 Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen . . . § 576a Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen . § 576b Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen

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1426 1430 1435 1437

Kapitel 6. Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen § 577 § 577a

Vorkaufsrecht des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1443 Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung . . . . . . . . . . . . . . . 1463

§ 578 § 578a § 579 § 580 § 580a

Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume . Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe . . . . Fälligkeit der Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters Kündigungsfristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Untertitel 3. Mietverhältnisse über andere Sachen . . . . .

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1472 1475 1478 1481 1487

Register . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1493

IX

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